“1031 exchange” 란 상업용 부동산을 팔고 그 돈으로 비슷하거나 더 비싼 부동산을 법이 규장한 시간내에 사는 경우,  양도소득세 납세를 지연해주는 혜택을 말한다. 양도소득세는 건물이나 토지 혹은 주식 등을 양도한 후, 발생되는 소득에 대해 정부에 내는 세금을 말한다. 예를 들어 집을 샀다 팔고 남은 차익에 대한 세금을 말한다.

“1031exchnge”의 혜택을 받으려면 새로 사는 부동산이 상업용 부동산을 팔아서 취득한 이익과 비슷하거나 더 비싸야 한다. 그리고 45일 안에 새로 살 부동산을 명시하여야 하고 180일 안에 exchange을 끝내야 한다.  여기서 “명시” (identification) 란 에스크로 컴퍼니 (Escrow company) 혹은 공인 중계인(Qualified Intermediary) 에게 알려주는 것을 말한다.  또한 180일 내에  부동산 소유권 이전이 완료되는 것도 반드시 지켜져야 한다.

여기서 중요한 점은 구입하는 부동산이 하나가 아닌 여러 개의 부동산으로 나뉠 수도 있다는 점이다. 상업용 부동산을 판 돈으로 3개의 부동산까지는 가격에 상관없이 구매할 수 있다. 만약 더 많은 부동산을 구매하고 싶다면 일반적으로 새로 산 부동산들의 총 가격이 상업용 부동산을 매매한 액수의 200%을 넘어서는 안 된다. 

또한 exchange을 할 자산들이 비슷한 자산이어야 한다. “1031 Exchange” 는 부동산 이외의 자산에도 적용된다. 예를 들어, 상업용 부동산을 팔고 새로운 부동산을 사는 것은 허용되지만,  미술품을 팔아 부동산을 구매하는 것은 허용되지 않는다. 왜냐하면  exchange를 하는 자산들이 비슷한 자산이 아니기 때문이다. 따라서 “1031 exchange” `의 세금 혜택을 받지 못한다.

1031의 가장 큰 혜택 중 하나는 죽을 때까지 세금 지연을 받을 수 있다는 것이다. 만약 자녀들이 “1031 exchange”로 부모가 양도 소득세 지연 혜택을 받은 부동산을 상속받게 될 경우,  “Step Up Basis” 로 상속을 받게 된다. 이 뜻은 해당 부동산을 자녀들이 팔게 될 경우, 상속을 받은 날짜 기준으로 부동산의 양도소득세가 계산된다는 뜻이다. 만약 자녀가 상속을 받은 후, 가까운 시기에 부동산을 팔게 된다면 부동산의 가치상승이 얼마 되지 않을 테니 내야 할 양도소득세도 거의 없게 되는 셈이다.

세법1031의 양도소득세 지연 조항은 투자자들에게 굉장히 좋은 기회를 제공한다. 유산상속 계획을 통해 자녀들에게  큰 세금 부담 없이 상속할 수 있는 기회이기도 하다. 전문가와 충분한 상담을 통해 진행할 것을 추천한다.

채재현 변호사 

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