캘리포니아 주민발의안 19는 2020년 11 월 선거로 인해 통과되었다. 이것은 1978년 주민발의안 13이 통과된 이후 재산세에 대한 가장 큰 변화이다. 부동산 소유자는 주민발의안 19의 재산세 변경과 이 법안이 가족들에게 미치는 영향을 이해할 필요가있다.
주민발의안 19는 주로 두 그룹의 캘리포니아 부동산 소유자에게 영향을 미친다. 첫번째는55세 이상의 주택 소유자, 장애인 또는 산불 또는 자연 재해의 피해자이다. 먼저 기존 주민발의안에 의하면 해당 주택 소유자들은 기존 부동산보다 같거나 더 가격이 낮은 주택으로 이전할 시 매매한 주택의 재산세를 유지할 수 있었으며 이런 낮은 재산세 적용을 단 한번만 받을 수 밖에 없었고 정해진 9개의 카운티 내에서 집을 구매했을때만 적용을 받을 수 있었다.
주민발의안 19로 인해 해당 주택소유자들은 기존 부동산보다 더 높은 부동산으로 이전할 시에도 재산세 부담을 줄일 수 있게 되었고 캘리포니아 내 어디서나 이주할 수 있으며 최대 3번까지 이러한 혜택을 활용할 수 있게 되었다.
노년층에게 이러한 재산세 혜택이 주어지는 반면 기존 부동산 소유자로부터 양도 (상속, 매매, 증여) 를 받는 사람들에게는 불리한 조건이 적용된다. 일반적으로 부동산의 과세는 양도 시 부동산의 공정 시장 가격에 따라 재조정된다. 하지만 주민발의안 19이전 규칙은 재산세에 대한 재조정없이 부모와 자녀 (또는 자격을 갖춘 손자) 사이의 부동산 이전을 허용했다. 이 면제를 통해 부모는 낮은 재산세를 자녀들에게 물려줄 수 있었으며 자녀들은 휴가 용 부동산, 임대 부동산 또는 거주지등으로 원하는 대로 부동산을 사용할 수 있었다.
하지만 주민발의안 19로 인해 자녀들이 낮은 재산세를 적용하기 원한다면 양도로 이루워진 부동산을 본거주지로 사용해야만한다. 만약 자녀가 양도받은 부동산을 투자 목적으로 렌트를 준다면 재산세 상향조정을 피할 수 없게된다. 자녀는1년 이내에 집을 본 거주지로 사용해야하며 주택 소유자의 면제 (Homeowner’s Exemption) 도 신청해야한다. 다음 세대에 대한 낮은 재산세 기준을 유지하기 위해 휴가 용 주택 또는 임대 부동산을 가진 부모는 2021 년 2 월 16 일 이전에 자녀에게 부동산을 이전 할 수 있다.
하지만 부모-자식 양도에 대한 기본 거주 면제자격이 있더라도, 주 거주지가1백만 달러를 초과하는 시장 가치가 있는 경우 부분 재조정이 있을 것이다. 이러한 경우, 새로운 과세 가격 계산을 위한 공식은 기존 과세 가격 + (현시장 가격 – $1 백만 – 기존 과세 가격)이다. 예를 들어, 양도 시 본거주에 기존 재산세 과세 가격이 $300,000이고 현시장 가격이 $1,500,000인 경우 자녀의 과세 가격은 $500,000이다. 2023년 2월 16일부터 캘리포니아 주택 가격 지수의 변화와 동일한 속도로 매년 1백만 달러의 금액이 조정된다.
주민발의안 19는 또한 재산이 농장으로 계속 사용되는 경우, 가족 농장의 부모 – 자식 사이의 양도에 대한 낮은 과세 가격의 보존을 허용한다. 가족 농장은 목초지, 방목 또는 농업에 사용되는 부동산으로 정의된다.
마지막으로, 주민발의안 19의 재산세 재평가 면제는 부모-자녀뿐만 아닌 조부모-손자에게도 적용된다. 하지만 손자의 부모가 사망했을 경우에만 적용이되니 이점을 주의하길 바란다.
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