임대 부동산 자산 보호 방법

미국에서 임대 부동산을 소유하고 있는 경우 많은 경우 개인이름으로 소유하고 있는 경우가 많다. 오늘은 개인 자산 보호 측면에서 임대 부동산을 LLC 로 소유하는 것에 대한 장점과 단점을 알아보겠다.

LLC 는 유한책임회사이다. 이는 기업이 제공하는 책임 보호를 가지고 있는 비즈니스 형태이다. 많은 사람들이 임대 부동산을 LLC 로 소유하고 있는 이유도 이런 LLC 가 가지고 있는 책임 보호 때문이다. 예를 들어 임대 부동산에서 임대주의 잘못으로 임차인이 다쳐서 소송에 휘말리게 되었을 때  임대 부동산이 개인의 명의로 되어있을 경우 해당 부동산 뿐만 아니라 임대주의 모든 재산이 노출된다. 하지만 LLC 가 임대 부동산을 소유하고 있을 경우 해당 부동산만이 책임을 가지게 되며 임대주의 다른 개인 재산은 보호를 받게 된다.

재산 보호가 LLC 를 설립하는데 가장 큰 이유이기 때문에 만약 임대 부동산을 여러 개 소유하고 있을 경우 임대 부동산마다 LLC 를 설립하는 것은 충분히 일리가 있다. 만약 한 개의 LLC 가 많은 임대 부동산을 소유하고 있다면 자산보호의 의미가 조금 무의미해지기 때문이다. 위에 예로 들었을 때 임차인이 소송을 했을 경우 임대주의 모든 부동산이 한 개의 LLC 로 되어 있다면 임차인으로부터 다른 임대 부동산까지 노출시킬 수 있다. 반면에 임대 부동산마다 LLC 가 설립되어 있다면 소송 시 해당 LLC 만 노출되고 다른 임대 부동산은 소송에서 자유로울 수 있다.

LLC 가 주는 다른 장점은 무엇이 있을까? 먼저는 LLC 를 설립하는 것이 쉽고 저렴하며 관리 요구 사항이 적다. 기업같이 주주 회의를 문서화 하거나 이사회 기록을 만들 필요가 없다. 또한 많은 경우 기존 세금을 내는 것에서 LLC 를 설립한다고 해도 달라질 것이 없다. LLC 사업체가 세금을 따로 내지 않고 개인 레벨에서 세금을 내면 되기 때문이다.

그렇다면 LLC 를 설립함에 있어 단점은 무엇이 있을까? 첫번째는 사업 유지 연간 제출 수수료일 것이다. LLC 를 유지하는데 있어 연간 $800정도를 정부에 지불해야 한다. 또한 LLC 를 관리해야 할 의무가 있다. LLC 가 개인재산을 보호하는데 큰 이점을 주지만 그만큼 LLC 로부터 벌어드리는 수입을 LLC 로 따로 관리를 해야 하며 이는 은행계좌도 별도로 만들어서 개인재산과 섞이지 않게 끔 관리를 해야 한다는 뜻이다. 그리고 리스계약서도 다시 작성을 해야 하며 LLC 은행구좌에 돈이 지불되게 끔 정리를 해야 한다. 또 중요한 것은 모기지가 있다면 대출 기관에 연락을 해야 하고 대출기관은 때에 따라 더 높은 금리를 요구할 수 있다. 그리고 해당 카운티에 명의 이전도 해서 명의를 LLC 로 변경하는 작업 또한 필요하다.

개인이 LLC 를 만드는 것은 처음엔 굉장히 복잡하게 느껴질 수 있지만 변호사와 회계사와 상담 후 만든다면 생각보다 쉽게 일을 처리할 수 있다. 개인 재산 보호를 위해서 임대 부동산을 LLC 로 소유하는 것은 여러가지 요소를 복합적으로 계산을 해 생각을 할 필요가 있으며 그것이 이득이 된다고 여겨질 경우 LLC 를 설립하는 것은 큰 자산 보호 방법이 될 수 있다. 

채재현 변호사

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